我国最早的土地经营制度是“井田制”，与之相适应的是“什一”或“九一”的劳役赋税制度。它是历来朝庭制定土地制度和赋税制度的根据。在此基础上产生的是土地租佃制。租佃制，就是地主经营或占有土地，国家的土地所有权与地主的土地经营权分离开来，地主获得土地经营权的条件是向国家交纳土地收成的十分之一的赋税，地主经营土地的方式是向农民出租土地，并收取土地收成的50％以上的地租。
在租佃制基础上产生的是土地永佃制。永佃制，就是在租佃制的土地所有权与经营权分离基础上，农民的土地使用权与地主的土地经营权相分离，农民获得相对独立的、长期的土地使用权，条件是向地主交纳土地收成的约30％的地租。土地永佃制之后，产生的是资本主义的农业劳动雇用制。农业劳动雇用制，就是土地使用者将土地作为资本雇用农业劳动力，它雇用劳动的条件是支付给劳动者一定的工资，从劳动的角度讲，劳动者获得劳动权的条件是，将劳动成果的一部分作为包括土地在内的资本的利润让渡给农业资本家。资本的利润要有一部分转化为资本主义地租。
根据马克思主义的地租理论，资本主义地租，由两部分组成：绝对地租和级差地租。所谓的绝对地租，就是土地所有权的经济实现形式，它的存在体现了土地所有权的统一。所谓级差地租，就是土地经营者在优等地上收取的相对于最次等土地的地租。级差地租又有两种形态：级差地租第一形态（级差地租I）和级差地租第二形态（级差地租II）。级差地租第一形态就是等量资本投在肥沃程度和位置不同的等量土地上产生不同的超额利润所形成的地租差别。所谓级差地租的第二形态就是由于对同一块土地连续投入等量资本产生的不同的超额利润所形成的地租差别。总之，经营土地就是按土地的等级来收取不同的级差地租，这是土地经营唯一的有效方式。
我国是社会主义国家。我国的《土地管理法》所规定的：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；”，也就是说，村民委员会拥有土地经营权；社会主义的农村土地集体经营，应该大胆地借鉴历史经验，包括封建社会的和资本主义社会的，以土地使用权与经营权相分离的方式，利用绝对地租和级差地租这一经济实现形式，来管好用好十分有限的农村土地。
我国农村土地使用权流转机制设想：
1、农村土地国家所有，集体经营，家庭使用。目前我国的两种公有制形式必须坚持，两种公有制形式就是国家所有与集体所有。
2、土地经营理念。地租是农村土地经营组织存在的物质基础，也是农业税的来源。按照历史的惯例，在经营权与使用权分离的情况下，土地经营者收取的地租，地租率是土地常产的三分之一。农村集体经济组织的地主地位，要有法律保障。在法律的范围内，农村集体经济组织（村委会）要合理的经营好自己的土地，根据土地的等级制定出级差地租方案，收取各级土地相对最次等土地的级差地租，作为土地经营权的经济实现。
3、土地永佃权设想。我国农村自改革以来，十五年期的第一轮承包都已经成为过去，现在在全国也已经基本完成了第二轮的延包工作，而且法律和政策都要求第二轮延包三十年不变。农村土地使用权基本稳定，而且三十年以后，考虑到农民对土地的长期投入，更没有变更的理由。长久的土地使用权就是土地永佃权。
4、土地使用权流转机制。土地使用权流转的前提是土地使用权与土地经营权分离。当前农村土地使用权流转有种形式，一种形式是土地使用权在农户内部成员间的流转，即土地使用权的继承；另一形式是土地使用权在农户与农户间的流转，即短期土地使用权的转让。
本课题试图在我国的现有法律范围和马克思主义的地租理论基础上，结合我国历史上的土地经营制度和目前农村统分结合的双层经营体制，研究和解决当前农村土地使用权的流转问题。农村土地使用权合理流转的前提有两个：一是土地权属清晰且稳定，二是土地的价格或租税明确且公平。因此，讨论土地使用权的流转问题必须从土地权属和土地税费这两个方面入手。土地权属问题是个法律问题，土地的租税问题既是个理论问题也是法律问题，而且这两个问题是密切相关的，历来，土地权属与土地租税是分不开的，土地租税是土地权属的经济实现形式。本课题的研究方法就是，一是用马克思主义的历史观点和发展的观点分析当前我国农村土地的权属问题，二是用马克思主义的地租理论来讨论我国社会主义土地税费问题，三是在分析和讨论的基础上提出社会主义土地使用权的流转机制设想。
一、我国农村土地制度和税费制度历史分析
我国现阶段的农村土地经营方式是集体统一经营，家庭承包使用，经营权的经济实现形式是农业税费。这个农业税费制度正在改革之中。农村税费制度改革，除了要与农村土地制度相配套外，很重要的一点就是，当前的农村税费改革不能采取历史虚无主义。我国社会主义脱胎于封建社会，又是在研究资本主义社会所形成的马克思主义理论的基础上创建的，因此，社会主义制度不可能与封建制度及资本主义制度没有某种继承性的联系。如果认为社会主义制度与封建制度及资本主义制度没有必然的联系，这不是马克思主义的态度。
在土地使用问题和租税问题上，我们国家有着几千年的封建社会的历史经验，也有我国的马克思主义者对封建及资本主义地租理论的多年来的研究，社会主义社会的土地制度的完善及与之相适应的社会主义租税制度的确立没有理由不去借鉴历史的经验，也没有理由不去以马克思主义的地租理论为指导思想。
1、封建地租
我国最早的土地经营制度是井田制，历史书记载：“井方一里，是为九夫，八家共之，各受私田百亩，公田十亩，是为八百八十亩，余二十亩以为庐舍。”［1］，当时，公田的产出全部上交领主。这里所谓的“公田”与“私田”，并不是所有权意义上的公有与私有，也不是占有意义上的公有与私有。当时的土地制度是国家（天子）分封领有制，土地为国家所有制即王有制，“溥天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣。”［2］；土地经营制度是领主占有制，无论公田还是私田，都为领主占有，也就是说土地经营权属于领主，八家农奴家庭各自分得“私田”只是充当劳役者，也谈不上什么土地使用权。
井田制实质上就是劳役地租制，八家都为领主提供劳役。井田制是当时领主经营土地的一种方式，也是国家征收税赋和征召力役的根据。百亩私田，十亩公田，劳役税率为什一。《论语，额渊》说：“周法什一而税，谓之彻。彻通也，为天下之通法。”［3］。《孟子》也曾说：“夏后氏五十而贡，殷人七十而助，周人百亩而彻，其实皆什一也。”［4］。实际上，井田制这种授田征赋税的土地制度，是后来的历代朝庭制定土地制度的根据或基础，也即“为天下之通法”。
春秋时期，“封略之内，何非君土；食土之毛，谁非君臣。”取代了周朝时的“溥天之下，莫非王土；率土之宾，莫非王臣。”，这种原则性的改变，标志着周朝土地国有制的破坏，分封制的破产，当时不仅天子已经不能控制“天下”的土地，井田里也出现“无田甫田，维莠骄骄”的“公田不治”和“私肥于公”的“私田”私有的现象。这对各诸侯也是不利的。于是，各诸侯国为了扩大自己的财政收入，纷纷进行了土地制度改革。“初税亩”、“初租禾”赋税制度相继出现，不再有“公田”与“私田”之分，一律按亩纳税，税率为亩产量的十分之一。但是，这时的土地制度并没有全盘否定井田制，而是对井田制的一种继承，税率仍然是什税一，只是劳役税变为实物税；土地仍然是国有制，只是天子国所有制变为诸侯国所有制。
战国时期，各国竞相改革变法，相继都取消了分土封侯制，土地所有权为国家所有，土地经营权为私人占有。例如秦国在商鞅变法后，“除井田，民得买卖”。过去的井田制，取得“私田”的条件是在“公田”里供劳役，此时的占有制是“公田”及“私田”都变为私人占有，成为自耕农，占有的条件是向国家交纳约为产量的十分之一的实物税，而且可以自由买卖。也有一些占地较多的官僚贵族地主，他们有封建国家保护下的土地经营权，经营土地的方式是出租土地给佃农，佃农租用土地的条件是向地主交地租。地租以实物为主，约为亩产量的百分之五十。就象西汉前期的政论家董仲舒所说的：“或耕豪民之田，见税什五”［5］。佃农与自耕农不同，自耕农是小块土地的占有者，对所占土地有经营使用权，有向国家交什一税和口赋的义务；而佃农租用地主的地只有使用权，有向地主交地租和出劳役的义务，地主有从收缴的地租中向国家交税的义务。
到秦朝，秦始皇彻底废除封建制，创建郡县制，不再分土封侯，取而代之的是分官封爵，真正实现了国家土地所有权的完整，正是这种土地所有权的完整性真正实现国家的统一。在土地制度方面，秦始皇下令“使黔首自实田”，就是让老百姓向政府据实登记占有的土地，按亩纳税，使土地私人占有法律化。秦朝的地租一开始也定为十税一，另有口赋。可是后来的赋税征收却增加到土地产量的三分之二以上，“邑有人君之尊，里有公侯之富，小民安得不困？……田租口赋，盐铁之利，二十倍于古”［6］。这里所谓的“古”指的是井田制“什一税”的传统。
汉王朝时期，土地制度和赋税制度基本承袭秦王朝的制度和政策。土地制度也是地主私人占有制度，赋税制度主要有田租、口赋和更赋。田租“十五税一”，“文景之治”年间进一步减免田租为“三十税一”。应该如何理解汉王朝时期的轻徭薄赋和减免田租的政策呢？“十一税”这是国家的“通法”，是夏商周三代以来的“通法”。我认为，减免田租不是相对这个“通法”而言，而是“接秦之敝”，“轻田租”减的是地主向佃农征收的田租，不是减国家向地主征收的税赋。“十一税”这是国家的基础是不能减的，这也是后来各个朝代纳税根据。所谓的“十五税一”是指地主向佃农收取土地产量的十分之五即产量一半的地租后，地主再向国家交纳土地产量的十分之一的税赋。也就是土地产量为十份，地主与佃农五五开后，地主再向国家交一份的税。即地租率为百分之五十，税率为十分之一。这才是真正意义上的“十五税一”。佃农是不向国家交税和交租的。同样，所谓的“三十税一”，也并不是指地主向国家交土地产量的三十分之一的税赋，而应该理解为，土地产量为十份，然后三七开，佃农得七份，向地主交三份为田租，地主再向国家上交一份税赋。即地租率为百分之三十，税率仍为十分之一。“什五税一”、三什税一”并不是税率为“十五分之一”、“三十分之一”的意义。
“十五税一”即地租率为十分之五，税率为十分之一；“三十税一”即地租率为十分之三，税率为十分之一。这是我对汉王朝初实行的“轻田租”的理解，轻田租不是轻地主的税赋。就当时的实际情况，把“三十税一”理解为国家向地主收土地产量的三十分之一的税赋，是不合逻辑的，与事实不符，也根本行不通。一定的赋税和徭役是国家存在和稳定的前提，高赋税政策固然不行，秦朝的短命就是个教训，但不收赋税徭役或收的太低也不成，这不利于对私人占有田地的限制，也相当于放弃了国有土地的所有权，造成国家统治力量相对官僚地主的势力上的不足从而形成地方割据，汉朝末年土地兼并及地方割据势力造成的国家分裂的局面正是当时低税赋政策的必然结果。用现在的话讲，这两种情况都是因为没有用好税率和地租率作为政治及经济的调控手段。
隋唐时期，华夏各族复归统一，结束了魏晋南北朝长期以来的动荡不安的割据局面。隋唐年间的土地制度实行的是均田赋税制，国家将闲置的国有土地授予无地的农民来经营，授田的条件或资格是负担国家的赋役。授田不是计口授田，而是按家室的丁男授受。唐朝的“授田之制，丁及男年十八以上者，人一顷，其八十亩为口分，二十亩为永业；老及笃疾、废疾者，人四十亩，寡妻妾三十亩，当户者增二十亩，皆以二十亩为永业，其余为口分。……凡授田者，丁岁输粟二斛，稻三斛，谓之租。丁随乡所出，岁输绢二匹，绫、絁二丈，布加五之一，绵三两，麻三斤，非蚕乡则输银十四两，谓之调。用人之力，岁二十日，闰加二日，不役者日为绢三尺，谓之庸。”［7］。可以看出，所谓均田并不是均分，而是男女老幼有别，这仅针对原来无地农民，地主原来所占的土地仍为地主经营，也是按亩纳税。“永业田”是可以继承的，“口分田”人老以后（70岁）国家收回另授。唐朝的土地制度有私人占有形式和国有国营形式，私人占有形式也即国家所有、私人经营，例如地主所占土地，也包括授田农民的永业田；国有国营形式即国家经营的土地，比如屯田，国家按官职大小分给官员的职分田，也包括均田授予农民的口分田等等。但这两种经营形式的土地都是国家所有。不同的是，私人占有经营的土地，所有权与经营权分离开来，所有权属于国家，经营权归占有者，国家与占有者的关系是赋税关系；而国营的土地，所有权与经营权是统一的，都归属于国家，国家既是所有者也是占有者，在这种情况下国家也是“地主”，与农民的关系也是租佃关系。
关于隋唐以来，包括宋朝时期，土地的这种经营制度大同小异。关于租税率是不是土地产量的十分之一，因土地好坏有别无从考证，但有一点是无需置疑的：每一朝代赋税制度设计都以周朝的井田制的“什一税”为理想。如，隋书有云：“昔禹制九等而康歌兴，周人十一而颂声作”［8］；唐史也说：“先王之制，度地以居人，……周有井田之制，秦有阡陌之法，……自古有国有家，兴亡盛衰，未尝不由此也。”［9］；又有宋史：“受税十一，不改元则”［10］；明朝也不例外：“赋役之法，唐租庸调犹为近古。自杨炎作两税法，简而易行，历代相沿，至明不改。太祖为吴王，赋税十取一，役法计田出夫”［11］；等等。封建社会的租与税是不同的，一般是“己田谓之税，佃田谓之租”［12］，即自己经营的或占有的土地要向国家交税，比如地主及自耕农占有的土地，地主及自耕农对土地有经营权，要向土地所有权主体即国家交税，税率一般是土地产量的十分之一。佃农要向土地经营者交纳地租，佃农只有土地使用权或叫佃耕权，比如屯田制中国家的佃农要向国家上交地租，又如地主的佃农要向地主上交地租，地租率有两种情况：国家向佃农提供耕牛或种子的，地租率一般是50％，不提供耕牛或种子的地租率一般是30％。这有史证：“凡官给牛种者十税五，自备者十税三”［13］。地主的佃农上交地主的地租率也基本有这两种情况。
封建社会为什么地主上交国家的叫税，税率为“什一税”即十税一，而国家的佃农上交国家的叫租，租率为“什三税”或十税三呢？这不难解释。这是个国家的管理或经营成本问题。因为，地主占有或经营的土地，国家只有所有权没有经营权，经营权在地主手里，国家没有经营成本支出在里面，因此，国家只取得土地所有权的经济实现形式（即土地税）就足够了。但对于国有国营的土地如屯田制或授田制中的土地，国家既有所有权又有经营权，国家为了社会的稳定或土地的利用，各级政府每年或每隔几年要授田予农民耕种，授予的过程实质上就是经营过程，自然要有成本费用支出，所以，国家的佃农向国家交的地租要高于税，在国家政府与国家的佃农的关系中，国家政府就是地主，在这种情况下国家既是土地所有权人也是经营权人。土地的经营权与所有权是一体的。
2、地租的资本主义性质
土地的经营权与使用权不分，两权集地主或国家于一身，而且在租佃制中农民没有相对独立、相对稳定的土地使用权，土地产量的50％以上要以实物地租的形式交给土地经营者。这种分成制的实物地租就是封建地租的特点。这种情况下，土地的经营使用关系主要是人身依附关系，农民佃耕为的是维持生活，而且只能是勉强维持生活，农民不会有积累也不会有条件或动力向土地投资。
到明清时代，永佃制盛行于我国南方各省的农业生产中。永佃制的基本内容是：“佃户长久承租一主之田，田主不得增租夺佃，甚至，在土地买卖中，‘换主不换佃’。”［14］。永佃制中佃户对土地有永佃权，所谓永佃权就是一种土地的长久使用权，这是土地经营权与土地使用权相互分离的表现。永佃制中不仅土地使用权相对稳定，而且地租额也比较固定，一般以契约中当时生产力条件下按产量分成规定的地租额为准，地租额不再随今后的生产能力的变化而变化，实行的是定额租。因此，佃户有改良土地提高土地产量的积极性，而且佃户与地主间的人身依附关系相对松弛，并且永佃户也有权再次出租土地，从而也成为小租主。清代文献中记载中的“一田二主或三主的现象”，就有永佃制这种关系。一田二主或一田三主，“主”就是土地所有权人、土地经营权人、土地使用权人，分别对应的是国家、地主、佃主（土地长久使用权人）。地主是土地经营者，拥有“田骨”，又称“大租主”，佃主是土地永佃权者拥有“田皮”，又称“小租主”，在土地买卖中，大租主可以出卖“田骨”，小租主可以出卖“田皮”。实际上，这种永佃制在我国的唐朝就有这 种萌牙，当时的授田制有口分田和永业田之分，其中的“永业田”就带有这种永佃权的性质，当时“永业田”就可以继承也可以买卖。永佃制是在我国封建社会后期农业经济相对发展之地区的产物，是佃农意志的一定体现，是土地经营权与土地使用权相对分离的体现。但这种分离是相对的，不是绝对的。也就是说，永佃权是以按时向地主交足地租为基本条件的。
与永佃制相适应的赋税制是明代所产生的“一条鞭法”和清朝的“地丁合一”、“摊丁入亩”。“一条鞭法”就是把赋税和差役合编为一，并且一律改为征银，差役由政府用银雇人充当。“地丁合一”、“摊丁入亩”就是不再以人为对象征收丁税即人头税，而把丁税固定下来摊到地亩上，即丁税包含于地税之中。以后（自1712年）新增人口也不再加税，“盛世滋生人丁，永不加赋”。［15］永佃制及其“摊丁入亩”的货币税制，前者松弛了佃农与地主间的人身依附关系，后者进一步又松弛了农民与国家的依附关系。从而在农村形成了国家、地主、佃主及佃客这四者间的三个层次间的土地经济关系。这三个层次的经济主体分别拥有土地的所有权、土地的经营权、土地的使用权（永佃权）及耕作权（劳动权）。佃客即土地耕种者，租借土地以出卖自己的劳动为生，仅以土地产量的不足50％作为劳动价格维持生活，另外的50％以上以地租的形式作为租用土地的代价交给永佃者也即交给“小地主”或“小租主”；永佃者也即佃主，再将土地产量的30％交给“大地主”也即土地经营者（“大租主”），这是佃主获得永佃权的代价，余下的土地产量的20％是永佃者即佃主的收益；地主即“大租主”，又将土地产量的30％中的三分之一，也就是土地产量的10％作为赋税交给国家，剩余的20％地主据为己有，作为经营土地的收益。这种封建社会早期的分成制租税是封建社会后期实行定额制租税的根据或基础。
永佃制这种土地租佃制，其土地所有制分三个层次：土地所有权、土地经营权和土地使用权，三权相互分离分别属于国家、地主和佃主，佃主由于有永久性土地使用权（永佃权）因此有转让、抵押或出卖土地使用权（田皮）的自由。土地如何使用，怎样耕种，地主不再过问，只管收租，正象封建社会初期国家不再经营土地只管收税，放土地经营权于地主一样。这种“三权”（所有权、经营权、使用权）相互分离的所有制形式已经带有了资本主义性质，也就是说，在永佃制下，地主与佃主，佃主与佃客，他们之间的关系，具有封建租佃关系和资本雇用关系两重性。实际上，我国明清中后期产生的永佃制正是我国农业资本主义的萌芽。佃主相当于资本主义社会的农业资本家，佃客即租种佃主土地的劳动者相当于佃主的农业雇用工。当时的佃主阶层是制约地主阶级的新生力量，这种制约来自于土地使用权与地主的土地经营权的分离，这种新生力量就是资本的力量，因为土地使用权与经营权的分离，土地能够自由买卖或转让，于是佃主成为资本家，或资本家成为佃主。因此，土地使用权与经营权相分离的租佃制，是产生或导致资本主义的极其重要的历史前提。
永佃制下，也即土地使用权与土地经营权相分离的情况下，地租就有了资本的性质。有钱人买地出租，有地者卖租后投资于其他行业以扩大经营范围，这就是地租的资本性质。实际上资本的原始积累形式就是地租，只是，地租作为资本形式的存在始于土地经营权与使用权相分离的时候。经营权与使用权不分离，一方面，地主集经营、使用于一身，既管出租经营又管生产事宜，租给谁种，种什么不种什么样样都管，无心扩大投资经营范围；另一方面，租佃者没有土地使用上的自由，既无力也无心投资于土地，因此土地产量不会高，交租后分成剩余无几，充其量能维持生计。相比封建地租，资本主义地租的特点是定额租，而且主要是货币地租形式。定额租是以分成租为标准，是在分成租的基础上形成的。但定额租与分成租有着质的差别，定额租标志着土地经营权与使用权是分离的，而分成租说明土地经营权与使用权还是一体的。
与永佃制下土地所有制的三个层次（所有权、经营权、使用权）相对应的是三重地租：国家向地主收缴的“地租”（即赋税）；地主向永佃者收受的地租；永佃者向耕种者收取的“地租”。无论是那种地租都是按契约规定对土地产品或土地收入的分成，分成的比例是历史性形成的，不是随意的。真正意义上的地租是封建地租，它形成于封建社会的租佃制，也就是地主向租地者收取的土地产品的分成。“真正的地租是为了使用土地本身而支付的，不管这种土地是处于自然状态，还是已被开垦。”［16］。也就是说，地租是土地使用者（永佃者或租佃者）支付给土地的占有者或经营者的，或者说，地租是土地经营权或垄断权的经济实现形式。永佃者向耕种者收取的，虽然包含着封建地租也即上交地主的地租部分，但另一部分则是资本的利息，因此永佃者向耕种者收取的不是真正的地租，而是包含土地地租和资本利息两个部分。因此我们都说，我国封建社会末期的永佃制已经带有资本主义的性质。当时的佃农只所以获得土地的永佃权即长期土地使用权，是因为对土地的投入了资本，包括改良土地投入的和购买土地投入的，有些是由于长期耕种某块土地使土地得到了改良从而拥有了对该块土地的永佃权，有些是因为花钱购买而得到了土地的永佃权的。永佃者就相当于资本主义社会的租地农场主或农业资本家。正如马克思恩格斯所言：“资本主义生产方式的前提是：实际的耕作者是雇佣工人，他们受雇于一个只是把农业作为资本的特殊使用场所，作为在一个特殊生产部门的投资来经营的资本家即租地农场主。这个作为租地农场主的资本家，为了得到在这个特殊生产场所使用自己资本的许可，要在一定期限内（例如每年）按契约规定支付给土地所有者即他所使用土地的所有者一个货币额（和货币资本的借入者要支付一定利息完全一样）。”。［17］这个货币额就是地租。作为劳动条件的土地（土地使用权）与土地占有者（土地经营权）完全分离，这是资本主义生产方式的一个重要标志。
二、马克思主义地租理论与社会主义土地经营理念
1、马克思的资本主义地租理论
地租，是一个历史范畴。资本主义地租，以封建地租为基础，是在租佃制实物地租的基础上发展而来的；封建地租，又以奴隶制社会的劳役地租为基础，是在井田制劳役赋税的基础上产生的。这就是地租的历史性。无论是资本主义地租还是封建地租，它们之间存在着共性，各自又有个性。它们的共性即共同的本质就是，地租都是土地占有者所拥有的经营权的经济实现形式。它们的个性表现在地租的形态和地租量上的差异。地租的量是土地产出或收入的一定比例的分成，不是一个单纯的量，它是由土地的产出和地租率共同决定的。地租率是历史地形成的，它既不是地租获得者的意志也不是地租承受者的情愿或不情愿。“地租的量完全不是由地租的获得者决定的，而是由他没有参与、和他无关的社会劳动的发展决定的。”［18］。土地占有者如果自己耕种自有土地，就不会有地租的收入，只有把土地的使用权让渡出去才会有作为土地产品的分成的地租收入。地租的量，一是取决于土地产品的量，二是取决于参与分成的生产因素，而且土地产品的量与参与分成的生产因素是相关的，投入土地的资本多或劳动量大土地产品的量就大，反之就小。也就是说地租率随着投入的加大而变小，参与分成的因素越多地租率越小。参与分成的因素从大的方面说有：土地、劳动和资本。如果只有土地和劳动参与分成，地租率一般的五五分成即50％，比如封建地租；如果又有货币加入分成，地租率一般是三七分成即30％，另外的20％为货币的分成即利息。尽管地租率随着分成因素而下降，但由于土地产出多了，地租的量基本保持不变。为什么封建社会后期及资本主义社会普遍实行定额地租，就是这个道理。确定地租或税都是根据土地的常产（常产的30％或10％）而不是土地的实际产量，也是这个道理。所谓的“常产”，就是没有其他资本投入的土地产量。
资本主义制度中的分成因素有土地、资本和劳动，而且资本主义生产中资本处于中心地位，资本租用土地，雇佣劳动，土地产品的价值分成分别为利润、地租和工资。随着技术水平（资本有机构成）的提高，雇佣的劳动人数不断减少，因而劳动对土地产品价值的分成占很少一部分。地租又是确定的，所以土地产品的价值的大部分为资本的利润，为资本家占为己有。资本主义地租与封建地租没有本质上的差别，它们都是对土地产品分成，都是土地经营权或占有权的经济实现，非本质的差别表现在地租形式上的不同：一个是实物地租或分成，一个是价值分成或地租。地租表现为土地的价格，这是资本主义地租的特殊形式。土地的买卖实际上是地租的买卖，土地的价格就是地租，是契约中规定的土地使用年限内的地租的预付。土地的买卖是在定额地租的基础上发展而来的，土地的价格是以一定年限的地租和利息来确定的。即：
土地价格 ＝ 一定年限的地租量 ／ 利息率
因此，“土地价格不外是资本化的因而是提前支付的地租”。［19］地租是土地价格的前提。没有地租，就不会有土地的买卖，也就不会有在此基础上发展起来的资本主义地租——土地价格。土地价格，对土地购买者而言，是资本投入，货币资本转变为土地资本，也即土地资本化了，投入的目的是为了获得超额利润；对土地出卖者来讲，是地租的货币化，土地兑换为货币，地租转化为利息。
马克思主义地租理论专门对资本主义的地租理论作了定性和定量研究，结论是：资本主义地租是地主对农业资本家的利润的分成，是资本主义的土地占有权（经营权）在经济上的实现形式。资本主义地租包括绝对地租和级差地租。所谓绝对地租就是土地经营权的垄断直接产生的、无论好地和坏地都绝对缴纳的地租，因为土地经营者得向国家即土地的所有者交纳赋税，这个赋税就是地租的一个下限，或叫边际地租，这个地租下限相当于不作任何其他投资的情况下土地常产的价值的10％的分成。没有这个分成，土地经营者就不会出租这块土地，宁愿自己耕种或抛荒。在我们看来，绝对地租就是赋税，它是土地所有权的经济实现形式，是地主即土地经营者向土地所有者即国家必须承担收缴义务。地主的土地经营收入来自级差地租。
所谓级差地租，就是在边际地租（即最次等土地的地租，也好绝对地租）的基础上，根据土地的等级土地经营者在优等土地上所增加的地租。简单来讲，级差地租就是土地经营者在优等地上收取的相对于最次等土地的地租。产生级差地租的原因有两个：一个是土地的肥力不同，一个是土地的位置差别。土地经营者的收益正是来自对不同肥力和不同位置的土地收取不同的级差地租，这是土地经营权的经济实现形式。级差地租产生的根本原因就是土地经营权的垄断。封建地租和资本主义地租都存在级差地租，不同的是封建地租中的级差地租来自于土地产品的分成，资本主义地租中的级差地租来自于对资本利润的分成，但在本质上都是劳动创造的剩余价值。
马克思主义地租理论中详细分析了级差地租的两种形态：级差地租第一形态（级差地租I）和级差地租第二形态（级差地租II）。级差地租第一形态就是等量资本投在肥沃程度和位置不同的等量土地上产生的超额利润所形成的地租（即超额利润土地分成）。在劣等地上的级差地租I为零。越肥沃、位置越好的土地，级差地租I越高，也即土地的利润分成越多。所谓级差地租的第二形态就是由于对同一块土地连续投入等量资本产生的超额利润所形成的地租。比如某农业资本家租用一块土地后连续不断的投资，使土地的肥力或相对位置有了一定的变化，从而产出或利润比刚租用时的提高了一定数额，这部分超额利润在租期内是归农业资本家的，这是土地使用权的经济实现形式，但到期后在新一轮的租期内，由于土地有了改良，等级提高了，因此地租也相应提高，地租提高了的部分即这部分超额利润就不再归土地租用者而归土地经营者即地主，这就是级差地租II。在劣等土地上也会产生级差地租II，因为在劣等土地上投入一定量的资本后土地的肥力会提高，土地的产出就会增加从而产生超额利润，自然在下一轮的承包或租赁中土地经营者即地主就会得到这一超额利润，这一超额利润就是这块劣等土地的级差地租II。每一租赁期内的对土地的投资都会改变土地的肥沃程度或相对位置，从而会形成下一轮租赁期的级差地租II，增加地主今后的级差地租收入。但是在永佃制下，或约定租期内，级差地租II是土地使用权的经济实现形式，为永佃者或租用者所收益。所以，土地经营者一般乐于短期出租，而土地使用者则愿意长期租用，就是这个道理。
总之，经营土地就是按土地的等级来收取不同的级差地租，这是土地经营唯一的有效方式。 2、社会主义土地经营理念
社会主义社会也有土地经营和土地使用这两个方面的问题。我国改革开放以来，在农村实行的以家庭承包经营为基础的统分结合的双层经营体制，正是土地经营权与使用权相分离的制度选择。这种选择既是社会主义公有制的必然要求，也符合历来农业生产都以家庭为基本单位这一历史规律。农村土地的社会主义公有制性质这是我国的《土地管理法》所规定的：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；”。也就是说村民委员会拥有土地经营权。与封建社会及资本主义社会有着本质区别的地方就是，土地经营权不再属于私人，经营土地的不是私人地主，而是作为农村集体的法人——村民委员会。这是社会性质上的一个根本性变化。如何体现社会主义集体经营制度的优越性，这是经营理念、经营方式问题，也就是如何经营的问题。在土地经营方式上我们不能采取历史虚无主义，不能从零开始，我们有几千年的封建社会的土地经营方面的历史经验，又有马克思、恩格斯对资本主义的地租理论也就是土地经营方面的理论概括，应该说，社会主义的农村土地集体经营制度的优越性是不难体现的。
但是，在我国的广大农村，至今还没有形成土地的集体经营理念和有效的经营方式，因为我们还不能理直气壮地借鉴历史经验和理论，包括封建社会的和资本主义社会的土地经营方面经验和理论。实际上，在土地经营方式或方法上是没有社会性质区分的，资本主义的土地经营方式与封建社会的土地经营方式没有本质上的差异，都存在地主，地主的经营土地的收益也都是以地租这种形式，封建之前的社会也是一样，也存在土地经营和地租形式的回报，有差别的话也只是个地租的形态问题（劳役地租、实物地租、货币地租或土地价格）。社会主义社会也不会例外。决定农村社会性质的，不是土地的经营方式或方法，也不是土地使用方式，而是土地经营主体或占有主体的性质，比如私人占有还是集体经营？因此，社会主义的农村土地集体经营，应该大胆地借鉴历史经验，包括封建社会的和资本主义社会的，以土地使用权与经营权相分离的方式，利用绝对地租和级差地租这一经济实现形式，来管好用好十分有限的农村土地。
不得不讲，我们现在的土地经营尚不得法。土地经营，实际是经营主体对土地使用上的分配。过去有国家的授田制，经营主体是国家，使用主体是自耕农或叫国家的佃客，授田的目的是为了收取税赋；也有地主的租佃制，经营主体是地主，使用主体是佃农，出租是为了获得地租收入；还有资本主义社会的租赁制，土地经营主体也是地主，使用主体为农业资本家，出赁也是为了获得租金。我们现在的经营方式采用的是土地承包制，经营主体是农村集体即村民委员会，使用主体是农村承包户，发包的经济实现形式是土地承包费。土地承包费就是农村集体经营土地的地租收入，应该是级差地租I。经营土地，就是根据土地的等级分类来收取不同数额的地租，以使优等地和次等地公平租税负担，从而促进土地的有效使用。这就是土地经营的含义，是经营土地的唯一的有效方式。但是，我们现在农村集体经营土地的方法，根本不是这回事。而是按人口平均地亩承包，不仅好地按人口平均承包，中等地也按人口平均承包，次等地还是按人口平均承包，把本来就人均有限的土地被分割得七零八散。与之相应的税费制度就是土地承包费按人头而不按地亩承担，地租不再是地租，而变为“人头费”。
现在，我们实行的是农村土地集体经营下的家庭承包制，不再是地主私人经营，相比封建社会和资本主义社会，这是土地经营制度上的一个很大的进步。但非常遗憾的是，在土地经营方式上不但没有相应的进步，反而退步到了非常原始的状态。法定的土地经营主体即农村集体经济组织的经营土地的职能被弱化，土地经营权的经济形式即地租根本不能实现，农村集体经济组织基本丧失了土地经营权，没有了经济地位，国家的县、乡一级政府不是向作为农村经营者的村级组织收取地租税，而是直接面向农户收“人头费”和农业税。除了国家收取的农业税外，“人头费”以人均收入的5％平均分摊，其中的一半上交乡政府财政，一半留村作为村级经费开支。留村的人头费部分仅够支付村干部的服务报酬。村级集体经济组织根本没有土地经营上的收益，再加上由于前一时期管理上的不规范，80％的村集体欠债。
当前，普遍认为农民的税费负担重。我认为，根本不是这么一回事。中央三令五申：村提留与乡统筹的人均负担不得超过农民收入的5％，农民也非常了解中央的这一政策，乡村干部不可能在这种政策环境下越过这个界限。再说，税费是农民承包土地拥有土地使用权的条件。税费负担重还是不重是相对来说的，如果把税费摊在土地上，重还是不重就会一目了然。按2000年的统计数字，农村人均收入2000元左右（全国水平不一样，为了计算上方便取整数），人均土地1点5亩上下，农业税人均约14元。［20］费的负担是2000元的5％即100元，加上农业税负担，农民人均税费负担为114元，折合到地亩上是每亩税费负担为76元。按土地常产亩产值500－800元计算，税费率大约在土地产值的10％－15％之间。这与封建社会和资本主义社会的地租率30％－50％相比，农民的税费负担非常的轻，仅相当于过去国家收取的赋税。1958年我国颁布的《农业税条例》中规定的农业税税率是百分之十五点五。拿我国的台湾50年代进行的土地改革来说，改革的方法就是“把每年收成的25％作为土地投入以后，将剩余部分在地主和佃农之间平等分配。即‘三七五减租计划’。规定地租不能超过主要农作物年收入的百分之三十七点五。1951年5月通过一项减租法案即《农业地租减至百分之三十七点五的法案》，并于同年6月颁布实行。”。［21］因此，无论是与我国社会主义初期相比，还是与我国的过去相比，现在农民的税费负担不是重了，而是轻了。
我国农村现在的税和费，无论从性质上还是从税费率上，都与历史与理论格格不入，也就是说不合历史逻辑。比如农业税，到底是土地税还是人头税？如果是土地税，是土地使用费还是土地经营税（在国外这个叫做地租税）？不明确。严格讲，农业税是不能向农民直接征收的，因为法律规定的土地的所有权（应该叫经营权或占有权）是在农村集体手里，这就好比国家不能向企业的职工按人头征收财产税或增值税，只能向这个企业征收，道理是一样的。这和城市土地不一样，城市土地是国家所有国家经营，国家可以直接向土地使用单位征收土地使用费。实际上，土地使用费就是地租，也即使用土地的代价或条件。又比如农村收取的各种费，更是说不清道不明，什么“三提”，什么“五统”，还有什么附加一类的，等等，更弄不懂的是各种费按人头收取。乡村干部和农民实际上也都心知肚明，这些各种费实质上就是地租，农民也都明白，种地交钱是天经地义的事。既然人人都明白，我们国家为什么不理直气壮地把这些个“费”叫做“社会主义地租”呢！
名不正，则理不顺。由于在性质上说不明“税”道不清“费”，自然，在处理税与费的关系上以及在确定税率和费率问题上就不能自如。目前农村的税收主体和费收主体是不分明的，基本情况是税费合二为一，而且在当前税费改革的试点过程有“费改税”的政策趋向。费改税的目的，一是为了减轻农民负担，二是为了便于征收。有人认为，费改税后就可以依法征收。有迹象表明，税费改革的试点就是想把费与税合一后不再按人头均担，而是按地亩均负。这一按地亩征收税费的设想无疑是一种进步，但是，治标不治本。要治本就必须实行税与费相分离的农业税费制度。只有税费分明，包括税收主体与费收主体分明，税的使用主体与费的使用主体分明，以及税收来源与费收来源分明，而且税率与费率分明，才能彻底地理顺国家、集体和农民三者间的经济关系，才能真正地解决基层政府机构的自我膨胀的问题，才能最终有效地减轻农民负担并且不再反弹。
税不足，费来补，这是目前乡镇一级政府财政的实际情况。因为，目前我国的农业税的实际税率不足2％，［22］农业低税率限制了农业积累，也严重影响到了近几年的乡镇企业的发展，因此乡镇财政日子不好过。日子不好过也得过，税收不足于是只能依靠农村的费收来补。可是，农村的“三提五统”费也只有人均收入的百分之五，其中百分之二点五为“三提”留归村委管理，另外的百分之二点五为“五统”上交乡财政。出于减轻农民负担考虑，中央一二再再二三的强调不要超过5％，各乡镇做预算时只好在人均收入上打主意。于是，农村的人均收入被抬高到2000多元人民币，而且年年有增无减，对此农民不理解，因此导致了农民对乡、村干部的不满情绪。这个问题带有普遍性，应该引起政策制定者的特别注意。
那么，人均收入的5％，这样的费率是高还是低呢？无从比较。因为，农业税率及地租率，这在历史上无论是中国还是外国，都没有以人均收入为标准衡量的，都是以土地的主要农作物的收成为标准而制定的。要想进行历史或理论上的比较，只有将现在的人均收入的费率折算成亩均收成的费率。以上已经粗算过，现在的农业税率不足土地收成的2％，包括税在内的费率不足土地收成的15％。历史上的或理论上的农业税率大约是土地收成的10％，地租率大约是土地收成的30％，一般的，国家向地主收税是地主向农民收租的三分之一。也就是，地主向农民征收土地收成的约30％的地租，然后将地租的三分之一向国家交税。这是封建社会、资本主义社会租佃制下的国家、地主、佃农三者间的经济利益关系的一般规律。我国是社会主义国家，农村集体代替了地主的位置，承包户为集体的佃户，现在国家、集体、农户三者间的利益分成关系却是：国家的农业税率才是土地收成的2％，集体的地租率仅是土地收成的15％。这种分成比例的失调不符合社会的经济规律，既不利于国家事业的发展，也有弊于农村事务的管理。社会主义社会，国家依然存在而且需要发展，农村集体经营土地而且需要改变农民的生产生活条件，因此，国家的税率不应该降低，农村集体的地租率更不应该低于过去的私人地租率，降低税率和地租率没有道理。
税费率偏低的弊端，一是弱化了土地集体经营权，使土地的管理和利用处于近乎无政府状态，二是农户没有付出一定的代价就获得了土地长期使用权，进行无代价无风险经营，土地的粗放使用和撂荒现象在所难免。由于无代价，农民从事非农产业也不愿意退出土地使用权，从而限制了土地使用权的流转。税费偏低与土地人均承包互为因果，只要税费不提高到一个合理的水平，人均分配使用土地这种模式就很难改变，因为对集体占有的土地集体成员谁都不会自愿放弃无代价的土地使用权；只要土地人均分配使用这种模式不改变，税费也就不会适当提高，因为集体成员人人承包一份，承包费的提高就似乎没有必要。人均分配土地的土地经营模式，加上人均承担税费的税费制度，在处理土地级差问题上也被人均化，人均承包上等地，人均承包中等地，人均承包差等地，这种极端平均主义导致的农村土地碎化程度是可想而知的。
人地对应，人均承包，这是关系到能否坚持中央提出的“延长土地承包30年不变”政策的观念性和习惯性障碍。人地对应的观念不转变，人均承包的习惯模式不改变，就不可能做到“30年不变”。人均承包，其原因是农村集体经营权界定的不清引起的，是将“集体所有”理解为“集体成员人人所有”造成的。人均承包与双层经营是矛盾的，它一方面弱化了集体这个层次的土地经营职能，另一方面也使得农户内部土地使用权属不明，一块承包地是老子的还是儿子的，是儿子的还是女儿的，反正是人人有份，说不清道不明。30年内有儿娶有女嫁，有生有育，土地怎样再均分？如果没有土地使用权的流转，一味地分割土地，我国耕地的耕作条件将是非常难堪的。但是，人均承包与土地使用权的流转又是格格不入的，很难想象，在人均承包制度下会有土地使用权的流转。
三、社会主义农村土地租佃制的提出和土地使用权流转机制设想
社会主义社会，是建立在封建社会和资本主义社会基础上的，因此对过去的东西不能全盘否定，要有所继承。没有继承就不会有所发展。研究和建设社会主义就是要找出它与封建社会、资本主义社会的共同点。社会主义社会的土地制度，决不是对封建社会和资本主义社会的土地制度推倒重来，必须要有所继承，有继承才会有发展。
社会主义社会的耕地制度与封建土地制度及资本主义土地制度既有不同点，也有相同之处。不同的地方就是土地集体占有制，土地经营权不再属于私人地主，而为集体经济组织经营。相同之处在于土地的经营使用方式上，封建社会的耕地的经营使用方式是租佃制，资本主义的耕地的经营使用方式也是以租佃制为主，都是地主经营，佃户使用，佃户使用土地的条件是每年向土地经营者交纳一定分成或定额地租。社会主义的土地经营使用方式也应该是这种租佃制，农村集体经营，农户使用，农户使用土地的条件也是向农村集体交纳一定数额的土地使用费，土地使用费也就是地租。我们可以否定和反对私人经营土地，但私人经营土地的历史经验不能抛弃。我国改革开放以来，在农村实行的土地承包制，实际上就是社会主义土地集体占有制下的租佃制。
当前农村税费不分明，税率、费率及税费比例不合理，原因是农村土地的所有权与经营权不明确。我国的法律虽然对农村土地的所有权作了界定，但非常的不明确。法律条文中的归农村集体的“土地所有权”，实质上是“土地经营权”。我们国家的农村土地制度实际上是集体占有制，封建社会及资本主义社会的土地是私人占有制。土地的所有权历来都属于国家，国家的税收是土地所有权的经济实现形式，它的前提就是土地经营权与所有权相分离。国家的性质取决于土地经营性质，是私人经营还是集体经营问题，也就是土地经营权归谁的问题。我国的社会主义性质一个重要方面就是农村土地集体经营，也就是土地经营权不再是私人的性质，土地经营权需要有经济实现，经济实现的前提是与土地使用权相分离，经济实现的形式是地租。地租也是集体的土地经营权的经济实现形式，是农民获得土地使用权的代价或条件。
我国社会主义农村土地制度应该朝着土地所有权国有化、经营权集体化、使用权家庭化和劳动权雇佣化这样的思路方向进行设计。土地所有权，不管是城市土地还是农村土地，历来都是国有的。历史上的私有制所私有的不是所有权而是经营权或使用权。我国宪法及土地管理法中所规定的：农村土地为农村集体所有，其意义是集体拥有土地经营权，实际上是集体“占有”的意义。国家宪法和法律对土地的权属作出界定，这本身就已经说明土地是国家的，不是集体的。过去国家授田于私人，也说明土地的所有权属于国家。授予私人还是集体，为的是土地的合理经营和有效使用。国家不能直接经营土地，更不能直接使用土地，因此需要授权或放权于私人或集体来经营。同样道理，地主或集体也不能亲自耕种或使用大片土地，因此也需要放小块土地使用权于佃户或家庭来耕种。同样道理，家庭或佃户在土地耕作中有时忙不过来，也需要雇用劳动力即授劳动权于某人。
为了土地的有效经营和合理使用，国家的法律仅对土地的经营权即占有权作出简单的权属说明是不够的，还必须对土地经营者、使用者和劳动者之间的权利义务关系在量上作出合理的界定。授田以纳赋，佃田以收租，而且赋率租率要在一定范围内作出科学的规定。我们有几千年人类文明，包括封建文明、资本主义文明和社会主义文明，税赋理论和地租理论也趋于完善。理论和经验都表明，赋税，即土地所有权的经济实现，历来都是以地租为基础的，是地租的三分之一；地租，即土地经营权的经济实现，历来都是以土地收成为基础的，平均而言大约是土地收成的三分之一；土地收成，即土地使用权的经济实现，它以劳动为基础。所以，土地经营者，只有在保证土地收成的基础上，才会有土地收成的三分之一的地租收入；土地所有者，也就只有在保证地租收入的基础上，才会有地租的三之一的税赋。这一系列的权利的落实和义务的兑现，都应该是国家法律的内容。
目前，在我国农村进行的税费制度试点改革中所实行的“费改税”，我认为是不科学的，与我国当前的法律相矛盾。因为，“费改税”直接否定了农村集体经济组织即村委会的土地经营职能和土地经营权的经济实现。费本来就是地租，是农村集体经营土地的收入，也是税的来源。实行“费改税”后意味着取消了地租这一级收入，或者说弱化了农村集体作为土地经营者的主体地位。这将会严重影响到农村集体经营组织对土地的经营能力和热情。过去，土地经营者是私人地主，地租收入归地主个人，这是我们所反对的。现在，土地经营者是农村集体，地租收入归集体所有，这是农村社会主义性质的根基。土地的经营主体是不可缺少的，我国农村土地的社会主义性质也不能丢。土地的社会主义性质不是表现在过去那种土地“归大堆”，而是表现在地租归农村集体所有。因此，我国农村目前的税费改革应该是“费改租”，实行社会主义租税制，即在保证农村集体的地租收入基础上的税收制度。这有利于农村土地的经营。
我国农村土地的经营状况令人担忧，现在实际上仍是“大锅饭”，虽然实行了土地承包制，但在税费负担问题上，不分土地地力的差别和土地位置的不同，统统一个标准：人均负担制或亩均负担制。在土地经营者的意识里根本不存在“级差地租”这样一个概念。也就是说，根本不存在对土地的经营。人们还没有建立起这样的土地经营理念：土地经营的唯一手段就是根据土地的地力、位置的差别来收取不同的级差地租，使不同级别的土地承担不同的地租额；土地经营的目的就是鼓励土地使用者加大对各自承包土地的投入，使土地得到改良，以便今后获得更多的地租收入。这一手段与目的是对应的。如果好地坏地负担的税费一样，坏地承包者和好地承包者都不会有对土地增加投入的积极性。下等地承包者不愿意做出大力不讨好处的事，因此没有加大投入的积极性；上等地承包者感到土地承包费轻用不着费一些力出一些资就能有比较好的收成，因此也不会有加大投入的动力。当前我国的承包制下的土地使用就属于这种情况，农民对承包地既没有投劳的积极性也没有投资的动力，一个重要的原因就是，税费负担非轻即重。
社会主义农村土地永佃制和土地使用权流转机制设想：
1、农村土地国家所有，集体经营，家庭使用。
目前我国的两种公有制形式必须坚持，两种公有制形式就是国家所有与集体所有。但观念上要来个比较彻底的转变，必须明确国家所有的是包括土地在内的资源的所有权，集体所有的是土地或资源的经营权。土地作为国家的重要资源不能被分割为两块：归国家所有的城市土地和归集体所有的农村土地。无论是城市土地还是农村土地，其所有权都是国家的。土地的所有权是不可分割的。所谓的农村土地集体所有指的是农村土地的经营权为农村集体所有，农村集体经济组织即村民委员会是土地经营者，而不是所有者。在这个方面我们的法律需要尽快做出修改。农村土地的所有权的经济实现形式是农业税即土地税，是国家的县或乡一级政府的财政收入。土地税的承担者是土地经营者，即农村集体经济组织（村委会）。按照历史的惯例，土地税的税率是土地常产的10％。我国1958年制定的农业税条例确定的农业税率是土地常产的15％，实际上包括地租在内，是在没有地租的情况下制定的，15％作为税率是偏高了些，但作为地租率又是偏低了许多。
2、土地经营理念。
地租是农村土地经营组织存在的物质基础，也是农业税的来源。按照历史的惯例，在经营权与使用权分离的情况下，土地经营者收取的地租，地租率是土地常产的三分之一。农村集体经济组织的地主地位，要有法律保障。在法律的范围内，农村集体经济组织（村委会）要合理的经营自己的土地，根据土地的等级制定出级差地租方案，收取各级土地相对最次等土地的级差地租，作为土地经营权的经济实现。要尽快改革人均或亩均税费负担这种不利于土地使用的税费政策。
3、土地永佃权。
我国农村自改革以来，十五年期的第一轮承包都已经成为过去，现在在全国也已经基本完成了第二轮的延包工作，而且法律和政策都要求第二轮延包30年不变。农村土地使用权基本稳定，而且30年以后，考虑到农民对土地的长期投入，更没有变更的理由。长久的土地使用权就是土地永佃权。为确保当前土地承包使用者在土地上的长期投入的利益，我们需要尽快制定农村土地永佃制度和相关政策，让农户放心拥有土地长久土地使用权。农民获得永佃权的条件是按期交纳农村集体的级差地租I和绝对地租（土地税）。土地永佃者，可以依法转让或出租土地，也可以雇用劳动力，永佃权也即土地的永久使用权，其经济实现就是级差地租II，大约为土地收成的三分之一分成，另外的三分之一为劳动所得。在永佃制中，土地收成的分成大体是这样的：土地收成的三分之一为土地经营者的地租收入（包括级差地租I和税赋），三分之一为永佃者的级差地租II收入，另外的三分之一为劳动收入。
4、土地使用权流转。
土地使用权流转的前提是土地使用权与土地经营权分离。农村土地使用权流转有两种形式，一种形式是土地使用权在农户内部成员间的流转，即土地使用权的继承。从理论上讲，我们现在需要修改有关的法律和制定相关政策，将现有土地的使用权归属于现有农户的户主或成年劳动力，农户的其他成员不得有土地使用权，但有今后的土地使用权的继承权，户主与户员间的关系是临时的劳动雇佣关系和土地使用权继承关系。这种家庭内部的劳动雇佣关系和土地使用权的继承机制是农村稳定的唯一选择。将现有的土地分配到现有的农户，30年内或更长的时期内增人不增地减人不减地，在理论上讲得通，也是可行的。1998年，贵州省的湄潭县作为改革试验区之一，延长土地承包期五十年，实行的就是“增人不增地、减人不减地”和“土地使用权在承包期内允许继承”的政策。［23］
土地使用权流转的另一种形式是土地使用权在农户与农户间的流转，即短期土地使用权的转让，也叫“转包”。户主根据自己的实际情况，既可以租用其他农户的土地，也可以将自己的承包地转包给其他农户，或转包给农业股份公司，或转包给原发包者即村集体。转包给原发包者的形式叫“反租倒包”，转包给农业股份公司的形式叫“股田制合作公司”。实际上，无论是反租倒包，还是股田合作公司，都没有改变土地承包权，土地的使用权还是在原承包户手里，土地承包权30年不变这是党的政策和国家的有关法律规定的，不能因转包有所改变。对原承包户而言，不是经营土地，而是使用土地经营的是自己的劳动力或资本，转包是农业生产经营（不同于土地经营）的一种方式，是一种再雇用形式，也就是借用别的农户的劳动力来使用土地，目的在于腾出自己的劳动力和资本以从事非农业生产；转包费，从理论上讲包括绝对地租、级差地租I和级差地租II，原承包户在转包中所得到的收益是级差地租II，级差地租II也即原承包户在土地上的投资收益；土地的经营收益即级差地租I尽管由原承包户收取但要以承包费或税费的形式上交发包者即农村集体或土地经营者，在土地转让中，原承包户所承担的交纳税费的义务是不能转嫁的。转包后的二次承包者，具有转包土地的短期使用权即在土地上经营自己的劳动力和资本的权利，生产经营中交足转包费后的剩余是劳动收益和投资收益。
因此，转包意义上的土地使用权的流转不是真正意义上的土地使用权的流转，只是土地使用权的有限转让。转包的意义不是土地承包权的转让，只是原承包者对土地的一种使用方式——租赁。
土地使用权的流转，无论是继承还是短期转让，有两个前提条件：一是土地使用权或承包权必须是足够长期的、稳定的，二是要有比较合理的地租及税赋。如果土地使用权只有三年或五年期限，就不会有土地使用权的继承，也不可能有土地使用权的转让，这种情况下土地经营者不会同意土地使用者去自行继承或有偿转让。这里涉及到的是法律规定中的土地经营者和土地使用者的权利和义务问题。如果没有合理的、明确的土地使用价格（地租），也不会有流转，因为，如果转让价格偏高就不会有人租用，如果转让价格偏低土地使用权人就不会出让。我国农村当前已经具备了土地使用权流转的第一个条件，有了土地承包权30年不变的法律和政策，但土地使用权流转的第二个条件还不具备，现正在改革完善中。农村税费制度改革应该以确立合理的税费率为目的。
