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市房产局直管房实施物业管理现状的调研报告

时间:2022-05-09 11:35:02 浏览次数:

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市房产局为了摸清直管房产的物业管理现状,以便为进一步搞好物业管理体制改革,为老百姓服务制定相应的政策提供理论依据,决定对沈阳市房产局直管房物业管理现状进行一次摸底调查。这是沈阳市房产局在保持党员先进性教育活动中,为老百姓解决实际问题,也是为百姓办好事,建立和谐社会的一个重要举措。受沈阳市房产局的委托,我们于8月15至8月20日,对沈阳市房产局直接管理的房产进行了为期一周的抽样调查。

一、对沈阳市直管房物业管理的现状分析

(一)直管房的总量

沈阳市截止到2005年6月末,旧住宅小区的建筑面积约为3000~4000万平方米。它们分布在沈阳市的各个区,有的是单体建筑,有的是群体建筑。

(二)目前直管房的管理状况

经过我们一周时间的走访调查,了解到目前这一部分房产物业在管理上存在一定的问题。如皇姑区的一个小区,隶属于长江物业管理所管理。据我们调查情况来看,在管理上基本上是属于头痛治头,脚痛治脚的状态,而且管理远远达不到群众的要求,据群众反映管理上很不到位,造成小区环境、治安、卫生、道路等杂乱无章,据大东区一个小区居民反映,小区内丢自行车的现象经常发生,车辆自由进出、垃圾杂物随处可见等。

(三)直管房的维修状况

这一部分房产物业的维修很不及时,据群众反映物业管理所只负责公共部分的维修,也是常常不及时。至于居民屋内出现跑冒滴漏情况只能是自己解决,这给群众带来很多的不便,也造成很大的浪费。

(三)直管房的管理、维修收费情况

据群众反映,物业管理所维修公共部分是不收费的。但是,维修自有部分就会收费,而且没有固定的收费标准,嘴上说了算,要多少就得给多少。至于物业管理费,尽管费用低廉,收缴也很困难

(四)直管房的产权情况

据我们到各区房产局了解到,这些直管房的产权情况是:私有产权占70%左右,其他产权形式占30%左右。

二、对直管房实施统一物业管理的必要性

通过我们的调查了解,我们认为对这一部分房产物业应该实行统一的物业管理,其必要性有以下几点:

(一)实行物业管理是保护国有资产的需要

前面讲了沈阳市旧住宅小区大约有3000~4000万平方米建筑面积,其中一部分是属于国有产权的,这部分就成为国有资产的重要组成部分。如果因管理不善,使每平方米每年按5%减值的话,一年下来总计减值150~200万元,累计起来这不是一笔小数目,国家就会遭受一定的损失。而如果管理起来就会为国家节约一定的建设资金。

(二)是保护群众利益的需要

对于物业所有者来说,住房投资占家庭消费投资的很大比例,有的人把一辈子的储蓄甚至是未来几年的收入都用于购房上了。因此,他们就会特别关心房屋的保值和增值问题。我们知道,物业建成后,在经过若干年的使用,就会出现不同程度的损坏,例如墙皮脱落、屋顶漏雨、墙体裂缝、管道和线路破裂、道路出现坑洼不平、机器设备出现故障等。在这种情况下,如果不及时维修养护,就会缩短物业正常的使用年限,甚至酿成事故,造成人身伤亡和财产损失。开展物业管理可以使物业得到及时的维修、养护,延长物业的使用寿命,从价值形态上来讲,可以使物业保值和增值。这一点已被发达国家和我国发达地区的房地产价值所证实,在香港、深圳等地,一些信誉高、物业管理好的开发企业所建造的房地产,不仅比其他同类房地产容易出售或出租,而且价格也比其它同类房地产高出10%—30%。随着房屋商品化和住房制度改革的深化,越来越多的人拥有了房屋的产权,因而也就更加关心其保值和增值的前景。

(三)是维护城市形象和提高效率的需要

从宏观的角度上讲,加强物业管理或普遍实行物业管理,能保持城市干净、整洁,创造一个优美的市容市貌,给人们留下一个良好的城市形象。从微观上讲,通过物业管理人员的精心维修、养护,为每一个用户和家庭创造出安全、舒适、优美的居住环境,为每一个工作人员提供一个安静、优雅的工作和学习环境,减少人们的烦恼、焦虑、矛盾及磨擦,从而提高人们的工作和学习效率。

(四)是社会主义市场经济发展的需要

随着我国经济体制改革的不断深化,必须要对旧的管理体制进行根本性的改革,变原来的行政性管理终身制为企业经营型的聘用制。这一部分直管房目前还是房管所在管,因此就必循进行改革,而改革的目标就是要实行统一的物业管理。随着社会主义市场经济体制的建立和发展,物业管理作为一种服务性的商品,为了体现价值规律的客观要求,必然要进入市场进行等价交换,接受市场的检验。

四、启示及建议

(一)启示

根据我们对区房产局、直管公司和直管小区居民的初步调查、走访情况,我们得到以下两点启示:

1.从提高居民生活质量和提升沈阳改革开放大环境水平的角度出发,直管小区目前的物业管理状况急需改善。如果不改善,可能产生以下影响:(1)给住直管小区的居民生活带来不便。例:设施维修多数不及时、不到位。脏、乱、差不仅影响小区居民生活环境也影响公共卫生防疫。(2)影响政府与群众的关系。保持公产党员先进性教育活动目的是贯彻“三个代表”的重要思想,解决关系群众切身利益的实际问题,可这么多住直管房群众眼前困难我们解决不了,群众容易产生信任误解,影响政府形象。(3)影响沈阳城市形象,不利提升沈阳改革开放的大环境水平。随着中国加入世贸时间的延长,东北振兴政策的落实,沈阳招商引资,世博会的召开等,沈阳对外开放正在向纵向发展,并使沈阳获得前所未有的发展速度和发展机遇。沈阳要保持这样一个好的发展势头,在当前激烈的市场竞争中,需要不断提高投资的软硬环境建设水平。而这些直管小区大多是原国有企业管理的房子,虽然分散,但多数在市区中心区域或大二环以内。脏、乱、差与越来越开放的沈阳大都市的总体形象不协调。因此,直管小区物业状况的改善应该提到沈阳大环境建设的议事日程表了。

2.改善直管房物业管理现状的大方向应是统一化、规范化、专业化管理。目前管理现状存在的主要原因:从管理者的角度看,现在的直管房的物业管理多数是由区房产局直属的直管公司或其下属的物业公司管理,尽管有同一标准,但由于各种原因,各公司的事实上的管理标准,管理水平也是各有千秋。大东区的可久小区管理的比较好,但也只是做到设施小修及时、到位,并且苦于收费难,更谈不上小区环境建设,其主要原因是资金捉襟见肘,有些管理人员素质也不够专业化。如果碰到煤气、水、电或不同直管公司管理范围的交叉问题,协调起来就更麻烦。在目前管理体制条件下,要改善管理难度较大。目前管理状态就是“维持”现状。从物业基础条件角度看,这些直管房大多房龄比较长,单位面积、楼距都较小;园区道路破损较多。而且有的院子里盖起一些小房子或堆垃圾、杂物,更有的把收的废品堆在院子里。有的院子里污水横流,甚至断壁残骸;由于房龄长,有的年久未修,电线负荷小,存在危险,因此,若长久维持现状也困难。因此,从管理效益的角度看,基本没有正效益,多数是负效益。只有统一管理,规范管理,专业化管理才会有规模效益,才会真正落实统一管理标准,提升沈阳环境水平,改善居民生活质量。从直管房的居民经济承受能力看,经济状况好些的已经自己购买商品房,改善住房条件及环境。现在居住直管房的居民多数是经济不太宽裕,有相当一部分是下岗工人和离退休职工,离退人员收入大多在300元—600元之间。如果提高物业收费标准,他们的经济承受能力也有限。调查走访中,我们曾与物业公司经理和一部分居民探讨:如何改善直管房现在的物业管理状况,他们从各自不同的角度,给了大致相同的答案:现有条件下改善目前管理状况较难。

(二)几点建议

改善直管小区物业管理现状的根本方法——改革现有的物业管理体制。实行市场化、民营化管理。

1.市场化管理

所谓市场化管理,就是引入竞争机制,按市场规则运作。具体说,就是管理者的选择通过市场招聘专业的物业公司,进行专业化的相对规范、统一的管理。这样做的好处有两点:(1)专业物业公司有专门的专业人员,可对小区建设进行全局性的相对长远的规划(因为有些小区房产破旧,但地理位置佳,有动迁的可能性)。可以实行相对规范的管理,尽快提升小区的环境水平。所谓相对规范,是考虑现有小区的基础条件不可能实现新建的商品房小区的管理标准。(2)居民维修等困难的解决能够及时到位,即方便居民,又有利于建和谐社会,同时又能使小区环境得到改善,使其与沈阳这个大都市的整体环境更加协调。

2.民营化解决直管小区物业管理资金来源难的问题

现在的小区管理困难,除了服务质量、体制问题外,主要是资金短缺。由于小区管理不到位,居民不满意,尽管向居民收的物业费低廉,有些居民也不愿意缴费,这样物业管理资金就更困难,有些维修项目就更难以进行,出现了恶性循环。大修项目靠直管公司投资,直管公司的资金是过去的积累或房改时收的维修基金数量有限。随着市场建材的不断涨价,这些资金也是用一点少一点,杯水车薪,并且没有稳定的后续资金来源。这样就形成了小区管理的恶性循环。国家投入是无底洞。如果实行民营化管理,管理者采用企业经营管理模式管理小区,就要考虑投入产出关系,讲究经济效益,尽力节约人力、物力、财力。同时,还需要注重服务质量,否则,居民可以选择其它的物业公司。更主要的是可解脱国家资金投入的无底洞,管理的具体事务放不下,管不起的困境。

3.市场化、民营化管理可典型示范,分步进行

(1)实行市场化、民营化管理改制中可能遇到的困难

现在的直管小区的物业管理体制实质是计划经济的遗留产物。如果实行市场化,民营化管理,就是直管小区的物业管理体制由计划经济管理方式向市场经济的管理体制转轨。可能遇到的困难:

①居民观念问题

通过我们的调查了解到,目前,还有一大部分人不知道物业管理的所以然,这里面既包括居民,也包括一部分管理者。居民分不清开发商与物业管理之间的关系,不了解究竟什么是真正的物业管理,管理者也没有认识到他所从事的工作是在为住户服务,而是仍然把自己放到凌驾于住户之上的位置。因此要实施物业管理,首先就得在各个方面进行大力的宣传教育,解决人们认识上的误区,让每一个人,不管是住户,还是管理者都明确物业管理的含义、性质、内容和特点等,从思想上支持改制。

②经济的承受能力问题

我们走访的这些住宅小区,大部分住户都是一些老工人,他们大都是50年代就参加工作,现如今他们都退休在家,年龄偏大,基本上没有劳动能力,再加上体弱多病,收入又低,他们当中高收入者每月收入在600元左右,低收入者每月收入在300元左右,这种收入水平将成为制约实施物业管理的瓶颈问题。

小区管理的及时到位居民应高兴。但物业公司是企业,追求效益,必须提高收费水平。居民观念上能否接受,经济上的承受能力如何,是关键之一。据我们调查,绝大多数居民渴望改变小区管理现状。由于这部分房产单位面积小,大多数是30多平米到60多平米左右,如果按物价局规定的最低收费标准㎡∕0.50元,按一户60平方米计算月/30元,多数居民应可以承受,少数居民有一定困难,例如,退休早的职工,下岗人员,政府可采取一些措施,如适当补贴等。国家为了彻底解脱,付出一些体制改革成本还是值得的。

③小区基础设施条件太差

直管小区多数是计划经济时期建造的,特点是房龄长,楼距小,密度大,道路破损严重,电线负荷小,老化。维修、卫生清理,保安任务重,不具备规范管理的基础条件。政府应一次性投入一部分资金,进行适当的改善,使其基础设施具有一定的条件,再由招标的物业公司管理。否则,物业公司投入大,效益不好,影响积极性。

(2)典型示范,分步进行

鉴于市场化、民营化、规范化管理,需要提高物业收费标准;基础设施改善需要政府一定资金投入;物业公司的运作等,需要积累经验,探索市场化管理规律和给居民一定的转变观念的时间、空间,可先采取自愿、典型示范,由点到面分阶段完成转制,道路的办法进行,由点到面完成转制。最终实行市场化、民营化管理。

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