摘要：近年来，“小产权房”逐渐变为比较敏感的词语，越来越受到外界关注。虽然国土资源部多次严厉地叫停小产权房，但是各地的小产权房市场依然火爆。针对这一现象，文章从现今商品房价格、政府执法、招拍挂制度、征地补偿四个方面进行了分析，从而认为政府应当严加禁止小产权房，并且在已有小产权房的处理方案、制度及执法、提高征地补偿方面提出了建议。
关键词：小产权房；热销原因；解决办法
近年来“小产权房”逐渐变为比较敏感的词语，越来越受到外界关注。小产权房因是建设在农村集体土地上、未交纳土地出让金，由乡镇政府而非国土部门颁发产权证的房产，所以其从出身便是一种没有身份证的违法建筑。
一、小产权房现状
小产权房虽然是不合法的房屋，但是其数量却是不低的。据统计，目前我国住宅总量在186亿平方米左右，其中高达66亿平方米面积的住房属于小产权房，占比超过1/3。全国各大城市的小产权房数量惊人，在深圳小产权房的数量占市场总量的49％。北京、上海的小产权房数量占市场总量皆为22％左右，西安小产权房已占市场总量的25％-30％，郑州、广州等城市的小产权房屋数量也都在20％以上。
国土资源部近年来多次严厉地指出，小产权房是违反土地管理法的，集体土地不能用于商品住宅开发,同时城镇居民不能购买小产权房。前不久又下发《关于严格建设用地管理促进而未用土地利用的通知》，再次向地方政府下令要坚决叫停各类小产权房。
虽然中央的态度很坚决，但是各地方的小产权房市场却没有要打住的势头。究其本质，小产权房难以控制的最根本原因是其价格与现今高房价相比要低很多。除去土地出让金和开发商过于疯狂的利润攫取部分，小产权房的建设成本变得非常低，所以其价格一般仅占同地区商品房价格的1/3甚至更低。
二、热销原因
（一）房价居高不下
自1988年房改以来，住房开始以商品的身份在市场上流通，随着经济发展的浪潮，住房的价格一次一次被推上浪尖。城市居民的收入总赶不上节节高升的房价，全国出现了普遍性的购房难的困境。尽管国家进行了多次宏观调控，出台了好几台措施进行控制，但是房价不但没有下降反而大增，而小产权房所占比重较大的城市正是那些房价涨幅较大的地方。
通过对《中国统计年鉴》公布的数据进行分析计算，得出24个城市的房价收入比，2006-2007年的房价收入比均较高，其中北京、上海、深圳的房价收入比超过12，深圳甚至达到了16.23。以上海为例，该城市2006-2008年每人年均可支配收入为23655元，以每个家庭2.93来算，则平均每个家庭可支配年收入为69310元，由各类房屋均价乘以相应销售面积权重得出三年平均房价为10202元，拟定每个家庭购买房屋面积为90m2，算出上海一个家庭要购买一套90m2的房屋需要12.34年。在这高企的房价面前，普通居民的购房能力显得苍白无力。针对中低收入家庭购房难的问题，政府推出了保障性住房，然而保障性住房的数量还远不能满足市场的需求，在这种情况下，价格低、环境好的小产权房无疑成了消费者的关注强点。
表1 2006-2007年平均房价收入比
（二）政府执法力度不够
国土资源部总规划师胡存智指出，“小产权房”叫法本身并不科学。“这是一种自我掩饰的说法。小产权房是乡镇政府或规划、建设等部门管理松懈所造成，且与乡一级政府的鼓励分不开。没有政府的支持，根本不可能盖起来。”
近年来，各地方政府实施的一系列土地整理、金土地工程和农民集中居住等工程，是小产权房较大来源之一。这些工程确实为集约利用土地、保护耕地带来了相当大的利处，但是同时也带来了不小的弊端。为“农民集中居住”而建设的房屋，数量往往多于农民实际需求量，这部分多出的房屋能取得房管局发放的产权证，但其证书的“土地性质”一栏注明是“集体土地”。这部分取得了“身份证”的建于集体土地上的住房摇身变为商品房，向城镇居民销售。上级部门明令禁止，下级的有些部门凭借私权便利，为这些违法房屋提供销售条件，进而导致地方政府在执行国家政策的过程中力度不够，对小产权房的发展产生了一定的推动作用。
（三）“招拍挂”制度存在缺陷
从司法层面上讲，闹得沸沸扬扬的小产权房无疑是属于非法性质的，然而老百姓为何宁愿冒风险买违法商品而不买正规商品？这是一个社会问题，这不能控制的违法现象揭示了我国现在立法层面上存在缺陷的本质。自2002年国土资源部下发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，即“招拍挂”制度以来，我国的土地资源利用率确实显著升高，以2006年辽宁省以招拍挂方式成交金额占总金额72％的比重为代表，各地方的捷报不断。
土地出让金占总成本的比重在不同区域城市、地段尽显不同，在2009两会上，全国工商联房地产商会公布全国9城市平均土地出让金比例已达58.2％之高。同年6月份国土资源部一纸“23.2％”的官方统计发布，引起各方激烈争议，作为利益另一方的地产商也紧随其后伸冤似地哭无辜，这一切不过是利益双方在社会的指责下相互推脱而已。根据土地成本效应和乘数效应，开发商将这些成本直接成倍的摊到消费者身上。所以在这样的房价畸形泡沫里，小产权房的出现是有其合理性的。一个制度的实施总有利有弊，“招拍挂”制度的实施，解决了之前全国普遍存在的土地浪费问题，也为土地增值保值提供了保障，但是现今却对房价的泡沫起了不可忽视、不可推脱的支持作用。
（四）征地补偿费太低
我国实行的土地制度是农村集体土地所有制和国家土地所有制，国家为了公共利益的需要，在给予一定补偿的情况下可以征收或征用集体土地。国家所有的土地由城市市区及由法律法规规定的其他属于国家所有的土地构成。城市市区的土地现今已不能满足高速发展的房地产的需求，于是国家通过征收集体土地来满足城市发展的需要。政府将征收的土地高价地转让给房产商，但是付给农民的补偿费却相对低很多，农民得到的补偿仅仅占土地出让金很小的一部分。都是一样要建房，农民与乡（村）政府当然是愿意冒险选择由小产权房开发商付给的较高的报酬。
三、解决办法
（一）处理现有小产权房，提高保障性住房建设
全国各地已经销售的小产权房不在少数，强行拆除不利于社会稳定及社会资源的节约，应当采取惩罚和改造的方法。对于已销经售的小产权房，购房者应当补交土地出让金，以取得合法产权证书。对未销售的房屋，可将其转为保障性住房。国家正在实行加大建设经济适用房、廉租房的政策，但是建设进度却缓慢，所以建议将尚未销售的小产权房转换为保障性住房，将其从不合法的位置提升到社会公益性位置，在一定程度上可以缓解我国保障性住房不足的情况。同时要严防尚未建造此类房屋的类似土地，尤其是城乡结合区域，对违反者予以重罚以起到杀一儆百的效果。
各地方政府应当从城市各阶层居民的需要的角度出发，充分考虑中低收入家庭购房难的问题，加大保障性住房的投资比例，一旦保障性住房大面积的上市，以其低廉的价格和合法性，必将对小产权房的生存空间产生较大的挤压。
（二）开征物业税，推进制度改革
自招牌挂制度实行以后，土地出让金逐渐成为各地方政府财政的重要部分，陆续出现土地财政现象。地价的升高毋庸置疑是导致房价升高的主要原因之一。应当从制度下手，使其更加完善或是实施更好的制度。要想改变单纯依靠土地出让金和房地产税收为主要收入的财政现状，应该尽快开征物业税，改变一次性收取40年、70年的土地使用费用的做法，遏制购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状。一些地方政府为加大财政盈余，在短期内大量圈地卖地，一次性收取未来几十年的土地出让金。开征物业税将使土地收益分摊到未来40年或70年内收取，是改变这种逆向激励制度的好方法。同时，为了征收物业税，政府与开发商也有动力创造良好的社会环境和公共产品，吸引购房者到本地安家，提升本地物业价值。
（三）加大监控力度，严惩违法三方
与合法产权的房屋一样，小产权房的建设也联系着农民、房地产开发商、基层政府三方的利益。不过这其中应当负首要责任是房地产开发商，这些房产开发商为躲避交纳土地出让金而将目光瞄向了农村集体土地，以低廉的成本建设房屋，然后以的商品房的形式卖出。虽然其价格比合法商品房要低很多，但是其建设成本同样低很多，其投资增值比例不一定比合法投资带来的增值低。其行为不仅扰乱了房地产市场的秩序，也对农村集体土地造成了危害。对这部分知法犯法的开发商，应当根据其造成的危害程度，采取罚款、吊销营业执照或是降低资质等惩罚措施。
农民在这个过程中虽然是弱势群体，但也是小产权房得以建设的另一支撑方，对这部分农民应当给予一定的罚款和法律知识教育。过错的第三方是基层政府，在合法土地出过程中基层政府得不到出让金，其财政不宽裕，缺乏抵制开发商诱惑的能力，这也是小产权房得以建设的根本原因。基层政府应当承担起相应的责任，追究存在失职行为的决策者和执行者的法律责任，根据其过错程度给予记过、降职甚至承担刑事责任等处罚。
（四）提高征地补偿，保障农民集体利益
针对农民卖地给开发商建小产权房的问题，仅是出台各类叫停“小产权房”的条例条规还不够。严令农民遵守国家规定是不现实的，对于没有经济实力的、处于社会最低阶层的农民而言，挣得更多的钱改善生活条件是最要紧的事。农民拥有的社会资产唯有土地，土地是他们生存的根本。国家低价征收农民的土地，农民再辗转反侧移居他乡，对农民而言这怎么算都是一笔不合算的交易。想要更好地阻止农民卖地给开发商，政府应当完善征地补偿制度，将生态补偿纳入补偿范围，提高征地补偿费，合理的征地补偿费再加上法律的约束才能与开发商给出的利益相抗衡。
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（作者单位：四川农业大学）
