摘要：文章从房地产商品兼具商品属性和金融属性的特点出发，在理论的角度对不同发展阶段需求结构的变化以及其对房价造成的影响进行了分析。健康的地产市场应以消费需求为支撑，为保证地产市场的健康发展，制定政策时应遵循：稳定性、稳步性、差异化三大原则。
关键词：金融属性；商品属性；消费需求；投机需求
一、引言
房价虚高，中低收入者望房兴叹的局面已经成为事实，笔者认为对事实本身的争论已经没有必要，我们所应该做的和所能做的就是对房价虚高的原因和影响进行理性的反思，得出结论，并做出积极的应对，拿出合适的对策。本文试图从房地产商品的双重属性入手，从理论的角度探求在不同发展阶段需求结构的差异以及对房价产生的影响，寻找解决目前高房价困局的办法。
二、消费需求和投机需求
房地产商品不同于一般商品，它兼具商品属性和金融属性双重特性，它既是消费品又是投资品。从商品属性的角度来看，房地产商品满足的是一般的消费性需求，购买的目的是为了满足消费欲望，获得最大的满足感；从它的金融属性的角度来看，房地产商品被看成是一种金融工具，购买它的目的不是为了消费，而是为了保值、避险、投机，将其变成是一种获利的手段，这种需求就是一种投机需求。
（一）消费需求
在许多文章中将生活意义的消费需求和经济学意义上的消费需求混淆，实际上，生活意义上的消费需求仅仅指有消费的欲望，而经济学意义上的消费需求不仅要有消费的欲望而且又要有相应的支付能力。前者是一种潜在的消费需求，后者是现实的消费需求。
潜在的消费需求仅仅指有购买的欲望，但是并未达到购买的能力，这种需求就是潜在的消费需求，这并不是经济学意义上的消费需求；现实的消费需求指既有购买的欲望，又要有相应的支付能力。即购买欲望和支付能力的统一体，二者缺一不可，这种需求才是经济学意义上的消费需求。
（二）投机需求
投机需求不是为了通过购买满足自己的消费欲望，而是根据对趋势的判断来博取差价收益，以获取最大的投机利润为目的。
影响投机需求的因素很多，有经济的因素也有非经济的因素，不管是那种因素，都是通过对投机利润产生影响而发生作用的。因此，我们可以从人的自利本性去观察人的投机行为，我们就会发现，投机利润，即：投机收益减去投机成本，它是投机需求的动力之源。因此，控制投机需求的关键就是控制投机的利润。因此，可以通过增加投机成本，改变投机预期，缩小投机利润空间来到控制投机需求的目的。
投机需求和消费需求不同，但是二者又有着密切的联系。投机需求以消费需求为根基，投机需求往往是借助于消费需求推动形成的某种趋势来进行投机获利，没有消费需求为支撑，投机需求必然是无本之木，无源之水，不能长久。
三、推动房价上涨的原因及影响分析
（一）推动房价上涨的原因分析
1、推动房价上涨的原始动力是消费需求，消费需求是地产市场繁荣的根本动力。第一，收入的增长。改革开放以来，我国经济高速增长，居民收入迅速增加，随着收入的增加，推动了住房消费升级，越来越多的人们需要改善自己的居住环境。大量的居民从没有住房升级到有住房，从小住房升级到大住房，房地产商品的消费需求急剧增加。第二，城市化进程的推进。城市化的另一面就是工业化，它要求劳动要素的相对集中。城乡劳动生产率的差距，以及收入差距，造成了农村人口向某些中心区域的迅速集中。人群的集中也带来了市场活动、商业经营以及服务业的发展，同时带来了住房需求的增加。第三，住房分配制度改革。伴随着我国经济体制从计划经济向社会主义市场经济的成功转变，我国的住房分配制度进行了市场化的改革，打破了以前的福利分房制度。这样对商品房的需求也就增加了。
2、在不同的发展阶段，推动房价上涨的主导因素不同。第一阶段，推动房价上涨得主要因素是消费需求。随着收入的增长、城市化进程的推进以及住房分配制度改革。房地产商品的消费需求迅速增加，房价出现上涨的苗头，这形成了推动房价上涨的原始动力。有先见之明的人开始进行投机，形成投机需求的主体，但是，这一部分人毕竟是少数人，这时投机需求并不旺盛，它不是推动房价上涨的主力力量。第二阶段，消费需求和投机需求都很旺盛，总需求被放大，房价大幅上升。在这一阶段，由于担心房价继续上涨，有住房消费需求的人纷纷加入购房者的队伍，消费需求得到充分的释放。房价的上涨和实际利率偏低刺激了人们的投机欲望，更多的投机者不断加入到炒房的行列，投机需求不断增加。这时的投机需求已经成为推动房价上涨的重要力量。第三阶段，投机盛行，推动房价的非理性上涨。房价的持续上涨，不断刺激投机者欲望，为了获得更多的投机利润，出现了惜售、囤积房源，抬高房价等非理性行为。这一阶段，房价暴涨，现实的消费需求由于房价的暴涨已经不得不转化为潜在的消费需求，房价大大的超出了中低收入者支付能力。
（二）房价上涨的影响分析
由消费所推动的房价上升和由投机所推动的房价上升的影响是完全不同的。消费需求是以效用最大化为原则，投机需求是以利润最大化为原则。
消费所导致的房价上升对地产市场的影响是健康的，正常的。这时房地产商品的价格反映的是房地产商品的供求信息，市场机制在这样的市场发挥了正常的作用，通过市场对资源形成优化配置，通过房价信息，作为开发商和购房者可以调整自己的经济行为达到共赢。这样的地产市场发展是健康地、正常的，它能够持续稳定发展。
在地产发展的初期，投机需求对于房地产市场的繁荣所起的作用主要是积极的、有益的。具体来讲，这种积极作用体现在以下方面：有利于地产商资金的迅速回收，增加地产商资金的周转速度，提高资金的利用效率，降低地产商的经营风险，扩大了地产商的利润空间，强化地产商的开发积极性；投机需求增加直接放大了总需求，推动房价温和上涨，有利于资金加速流向地产业，增加房地产商品的供给，缓解供需矛盾。
任何事物皆有限度，在限度范围内，它的存在是合理的，超过了其限度，就会走向反面。投机需求在初期的作用主要是积极的，但是在第二个阶段，投机逐渐过热，房价迅速上涨，投机利润迅速增加，增加的利润由消费者负担，购房者负担迅速加大，投机的积极作用已经被大大削弱。在第三个阶段，投机盛行，房价已经超出理性的范围，消费需求迅速降低，大多数人望房兴叹，这时，投机已经转化为一种消极作用，变成一种危害。
（三）对目前房地产业投机盛行的危害性分析
从经济的角度和民生的角度来分析，房地产投机盛行危害巨大。
从经济的角度看，地产业关联度很高，产业链长，和经济的发展息息相关。这决定了房地产必然会成为经济发展的重要产业支柱和经济增长点，房地产业的健康发展对经济的影响举足轻重。不管是发达国家还是发展中国家都对地产业的发展高度重视。从这个角度来看，地产业的发展是经济问题。投机盛行不利于房地产市场的长期、健康发展，而且会给经济埋下众多隐患。第一，投机需求直接放大了市场需求，推动房价的非理性上涨，催生了房地产业的泡沫。一旦房价失去了消费需求的支撑，这种泡沫的破灭几乎成为必然，从而给经济带来很大的伤害。第二，支出结构的变化对整个社会的消费结构有很大的影响。投机盛行造成了高房价，高房价直接使得购房支出占总支出的比例提高，挤占了未来对其它商品的消费空间，透支了未来的消费能力。这样不利于经济增长方式由外需拉动向内需拉动的转变。第三，不利于经济结构的调整和产业技术升级。地产业属于资金、劳动密集型行业。高房价制造了地产业市场火热的假象，这样会不断吸引资金投入到地产业市场，相对用于技术升级和产业结构调整的资金就会减少，从长期看，这不利于经济结构的优化。第四，增加了信贷风险。地产的风险具有很强的隐蔽性、滞后性、长期性。一旦地产泡沫破裂，风险会马上会暴露，将会引起连锁反应，甚至会酿成金融危机。
地产业不仅是经济问题而且是重要的民生问题。我们目前在对待地产问题的时候，往往把地产业的发展看成单纯的经济问题，其实地产问题不仅是经济问题，而且是重要的民生问题。从民生的角度看，住房是人的基本需求，老百姓要安居乐业，要实现财富的增长和生活质量的改善，拥有自己的住房很关键。反过来，居者无其屋，在很大程度影响一个家庭的生计和生活。也不利于社会和谐目标的实现。房价的高低和民生的改善息息相关。第一，高房价直接造成了中低收入者望房兴叹的局面。这在很大程度上影响了一个家庭的生计和生活。第二，高房价极大的透支了未来的消费能力，直接影响老百姓生活质量的改善、提高。第三，高房价加剧了收入分配的差距，不利于整个社会的和谐发展。过度投机在某种程度上就是一种财富的掠夺游戏，以地产商品为工具，通过低买高卖，实现财富转移。
四、结束语
对于目前的高房价，笔者认为主要是投机需求推动的，因此其具有很大的危害性，必须尽早采取措施，越早越好，拖延只会使风险不断积累，一旦泡沫破裂，会造成更严重的后果。从根本上讲，保证地产市场的健康发展就是要保证正常的消费需求，抑制过盛的投机需求，正常的消费需求是地产市场健康、稳定、持续发展的根本所在。
政策的制定应遵循下列三个原则：第一，稳定原则。地产市场的变化对整体经济的影响举足轻重，因此，要以稳定为大原则。制定政策的目的就是要推动地产市场的稳健理性回归，但是不要造成地产市场的巨大波动，要考虑整体经济对房价变化的承受力。不可操之过急，要点就是要注意政策的力度。第二，稳步原则。要稳步推进，逐步加大政策的执行力度，不可一蹴而就。为了逐步消化泡沫，要谋定后动，有计划、有步骤。第三，差异化原则。就是对待消费需求和投机需求应采取不同的态度，政策不能一刀切。例如：对待购买第一套房和购买第二套房应该有不同的政策。第一套房比第二套房的利率要低，首付要求要低，税率要低。即对第一套房的购买者和第二套房的购买者实行差别利率、差别首付、差别税率。政策绝对不能一刀切，否则会带来负面效果，如利率升高对投机者是一种打击，但是同样对消费者来讲购房的成本就会加大，从而也抑制了消费需求。对投机需求采取抑制政策的同时对待消费需求要采取优惠政策，才能从长远上保证房地产市场的健康发展。
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（作者单位：西北政法大学经济管理学院）
