关于商品房销售合同中购房者要求开发商办理权属登记案件的特点、存在的问题和建议
衡阳中院经调研发现，近年来全市两级法院审理的商品房销售合同案件中，购房者要求开发商办理权属登记案件占全部房地产案件的60%以上，并且以每年18%的比例增加，应当予以高度重视。引发此类案件的原因主要是房地产开发商受利益驱动，违规操作，在开发过程中未取得合法手续或未交纳相关税费，而行政机关对开发商缺乏有效监管和约束，在资质审查和证件办理过程中把关不严，导致开发商销售商品房后，延迟为购房者办理权属登记手续。此类案件的其主要特点是：
一、群体性
由于一个楼盘销售项目涉及众多购房者，他们的利益诉请基本一致，容易造成几十人甚至上百人同时向法院起诉的情形。即使个别购房者起诉，其个案背后也有一个群体在关注处理结果，个案的处理结果与群体性矛盾化解的关联性增强。因此，该类纠纷处理不好就会带来许多负面影响，甚至影响社会稳定。
二、敏感性
据统计，有70%以上的案件是因开发商未交清相关规费，造成其无法为购房者办理权属证书而导致诉讼。根据开发商与购房者签订的《购房合同》及合同法的规定，开发商负有协助购房者办理权属证书的法定及合同义务。如简单按合同约定支持购房者的诉请，判决开发商履行办证义务，则有可能在执行过程中造成国家税费的大量流失。
由于房地产案件具有高风险的特点，通过对全市基层法院审理的上述案件进行分析，该院发现，有部分开发商为了规避法律，怂恿、协助购房者提起诉讼，欲以法院判决或调解的形式，确定开发商的办证义务，通过执行程序规避税费或审批，甚至还有开发商与所谓购房者串通，制造“假案”的情形。而部分基层法院在审判尤其是执行的过程中，没有仔细审查开发商是否交清了税费或已办理了相应手续，是否存在规避法律的恶意，而是简单地确定开发商履行办证义务并要求颁证机构予以协助执行，由此造成了国家税费的大量流失。由于相关监督部门的介入，上述大量判决、调解案件被撤销，相关人员被追究责任，法院的形象受到了严重损害。在此之后，部分法院为了规避风险，在审理此类案件时，如查明开发商未交清税费或未进行审批，则以购房者办理权属登记的条件尚不具备为由，对购房者的起诉不予受理，或判决驳回其诉讼请求，引发人民群众对法院裁判公正性的质疑。
对于上述情况，该院认为，简单地支持或驳回购房者要求开发商办理权属登记的诉讼请求均是不妥的，人民法院审理此类案件时，应坚持“全面履行合同、严格交纳税费”的原则。因此，对于此类案件，该院建议：
一、认真审查商品房销售合同的效力。人民法院应严格按照《合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对于开发商是否具有资质并已取得商品房预售许可证进行审查，以确定合同的效力，明确开发商的办证义务。如商品房销售合同无效，则应告知购房者，其应变更诉讼请求，要求开发商赔偿损失。
二、仔细查清开发商延期办证的原因。人民法院应要求双方当事人提供相应证据，例如开发商建房的审批手续是否完备，是否已交清了税费，开发商协助购房者办理权属证书是否存在障碍，开发商是否存在违约行为等。同时，应严格区分逾期办证和无法办证的情形，如根据法律规定，开发商客观上已无法协助购房者办理权属登记，人民法院应向购房者释明，其可请求解除合同，并要求开发商赔偿损失。
三、对开发商应履行的办证义务以及其负有的报批、交费义务综合进行处理。在案件审理过程中，如已查明商品房买卖合同合法有效，开发商未交清税费或未办理相应审批手续，但在合理期限内尚能交清或办理的情况下，人民法院应首先在法律文书中明确开发商应协助购房者办理权属登记的合同义务，以及负有交清税费、办理审批的行政义务，其次应在判决或调解书主文中指定开发商为购房者办理权属证书的期限及应其承担的违约责任，特别需指明如因开发商没有交清相关规费、未进行审批等原因，未按法院指定的期限协助购房者办理权属证书，则应当依法支付迟延履行金。如此，既维护了合同的严肃性，又保障了购房者的合法权益，同时避免了国家税费的流失，也督促了开发商及时履行义务。