浅议老旧小区的管理和改造
随着改革开放的进一步深化，我国经济、社会等各方面发生了翻天覆地的变化，尤其是各地的城市面貌也焕然一新，在新一轮的旧城改造和城镇化建设当中，老百姓的衣食住行也随之有了巨大的改观，尤其是住房条件，更是呈现出“众得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的局面。但是，处于转型时期的我国，各地的旧城改造还因为方方面面的原因，导致了发展的不平衡，以我办事处为例，XX街道办事处辖区面积XX平方公里，新建小区XX个，新建的小区，基础设施配套齐全，居民生活质量高，而现有老旧小区XX个，近些年均出现了大量的问题。为了解决老旧小区在城市管理中出现的问题，XX街道办事处耗费了大量的人力、物力，取得的效果却不尽如人意，由于办事处的职能、权责有限，使其不可能从根本上解决问题，每年投入的人力、物力只能是治标不治本，对老旧小区的管理已成为街道工作的一个难题，而要解决这个难题就需要对老旧小区进行改造。但老旧小区的改造也是当前我国城市化进程中的一个难题，需要多方研究。笔者拟结合本辖区内老旧小区的问题，浅议一下当前我区老旧小区的现状以及问题的根源和对策，以期对有关方面有所助益。
一、当前老旧小区的现状
XX街道辖区系XX区的老城区，辖区内的老旧小区有XX处属于棚户区改造范围，涉及XX户居民，绝大部分建于上世纪七、八十年代。从XX街道近几年处理的诸多居民反映的问题来看，比较集中的反映了当前XX区老旧小区的现状。
1、当前老旧小区管理混乱，有的甚至到了无人问津的地步，这类小区中很多老房子都租给外来人口，安全、管理都出现诸多问题，加之很多设施年久失修，安全隐患不少。
2、很多老的住宅楼，都是独栋或几栋零散的挤在寸土寸金的市区，形不成小区，没有物业管理，全靠居民自己牵头组织进行管理，导致很多楼房卫生状况差。
3、老旧小区开发建设之初，规划一般比较简单，配套基础设施不太齐全，管理养护不够及时，造成了公共环境的老旧和设备的严重老化，房屋、下水、暖气管道、公共地面道路等老化，造成楼道破损、房屋漏水、下水堵塞、暖气不热、停车难等问题。
二、当前老旧小区现状导致的问题及原因
当前我区老旧小区的现状，导致的问题就是没有物业公司愿意接手这些老旧小区的管理，无人维护公共设施，无人打扫卫生，环境脏乱差，居民生活质量不能保证，居民怨言颇多，这些区域成为创建全国文明城市的的重点和难点。究其根源，造成老旧小区这种状况的原因有二：
一是我区老旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。从XX街道辖区内的老旧小区来看，住房产权形式既有全产权商品房，也有房改售房和自建房；住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人（包括中央单位、市属单位、区属等单位）等。对于属于单位产权人的老旧小区以前大多隶属国有企业，由企业负责维护管理。随着企业制度改革，产业结构兼并破产，很多企业已不存在，住房制度改革后，有些老旧住宅卖给个人，小区慢慢跟企业脱离关系。这种多年前计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使得老旧小区的原住户习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，普遍存在着无偿享受服务的传统观念，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，应该由单位交，一旦需要筹集资金来解决下水堵塞、暖气管道改造等问题，也应该由单位或街道、社区来解决，与自己无关，这也是没有物业公司愿意接手老旧小区管理的原因之一。
二是老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单，房屋面积较小，随着城市人民生活水平的提高，硬件设施暴露出一些不足，比如包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等，条件好、家中比较富裕的住户均已搬迁，剩下的多为低收入家庭、困难户和租房户。这些居民更不愿意或没有能力承担相对高额的物业费用，而目前任何部门都没有（尤其是街道、社区）改造老旧小区的资金，这导致维修改造公共设施的资金难以筹措，使得老旧小区的状况形成了恶性循环。
三、关于加强老旧小区管理的几点建议
改变老旧小区的现状，彻底解决老旧小区存在的问题，最捷径的办法是拆迁改造，但受现实诸多因素影响，拆迁改造并不能一蹴而就，对于无法或暂时无法进行拆迁改造的老旧小区，只能加强管理。鉴于目前最有效的办法是物业管理，笔者认为在对老旧小区进行物业管理中，应结合我区老旧小区的现状，由区、市政府制订了详细的办法，明确街道办事处的主体地位作用，以及社区居委会、业主委员会、物业服务企业的职责，可采取以下对策措施：
1、按照属地管理的原则，将老小区的物业管理列入属地街道管理范围。由街道牵头成立“物业服务工作站”，可选择街道辖区内2—3个信誉好、实力强的物业公司作为加盟单位，对街道辖区内多个零散的住宅楼房和无物业管理的小区进行组团式管理，主要负责物业应急维修和物业服务。为了便于开展工作，由街道提供相对独立的固定办公地点，并配备必要的办公设备，由街道办事处选聘1-2名工作人员作为协调人员，负责接待居民的应急维修要求并通知物业公司进行上门服务。物业应急维修主要进行房屋应急维修工作，内设保修电话，承诺服务时限，实行有偿服务。物业服务的范围提供有偿的基本物业服务，服务内容包括：公共秩序维护，清扫保洁，绿化养护，公共部位，公用设施设备日常维护管理，下水道疏通，化粪池清理等。
2．物业管理的资金应由政府先行投入启动资金，通过财政拨付给各街道办事处，可按照每千户给予一定数额资金的方式拨付。本着“政府贴一点，业主缴一点，物业公司优惠一点”的原则，统筹老旧小区的物业管理费。对于老旧小区住户的物业费收取标准，应由街道党组织牵头召开社区居委会和业主委员会、业主代表协商会，根据本社区物业管理成本，确定该小区业主每月每平方缴纳物业费的金额，由社区网格员收取后上缴街道物业服务工作站。街道办事处建立专用账户，对统一扣缴的物业费进行归口管理，定期公布收支情况，由业主进行监督。同时建立考核考评机制，由社区物业服务工作站每季度对加盟的物业公司进行考核，按照考核的结果拨付物业补贴，确保物业企业微利经营。
3、充分挖掘、开发社区可利用资源，认真解决老旧小区内停车难问题。在经过市、区物业服务行政主管部门及市物价部门备案后，可组织收取小区公共车位、道路、场地停车“占位费”。收取的“占位费”为全体业主所有，扣除管理成本后，全部用于公共设施维护和弥补公共服务费的不足。
四、关于对老旧小区改造的几点建议
笔者认为，老旧小区的改造纳入当前我市的棚户区改造范围内非常有利于解决老旧小区的问题，但在拆迁改造过程中，需要注意以下几点：
一是政府应把老旧小区整治列为为民办实事的项目，应根据老旧小区的现状，加大对危旧房屋拆迁改造力度，分批对老旧小区进行综合整治，逐步淘汰老旧小区。
二是拆迁中要严格遵守国家和自治区有关拆迁方面的法律法规，坚决杜绝野蛮拆迁、暴力拆迁等情形，要坚决避免新一轮因拆迁引发的信访问题。考虑到老旧小区住户多为低收入家庭以及老旧小区所处地域位置的优越性，拆迁补偿安置不应简单的按照1:1的比例进行置换，拆迁协议应有利于拆迁户，尽量做到居者有其屋。这样也便于做好拆迁户的宣传动员工作，使其能尽快与开发商达成拆迁协议，缩短拆迁周期。
三是政府相关部门应加大对老旧小区拆迁改造小区规划的指导，对不能形成小区的单独老旧楼房，在拆迁后要合理规划，尽量作为公共设施用地；对能形成新小区的，要合理规划新建小区的功能，保证充足的停车和文化体育活动场地以及绿化用地。
四是政府有关主管部门要加大取得老旧小区开发建设权的地产商的监管力度，完善土地使用权出让合同，对于超过合同约定和法律规定期限未进行开发的地产商，应严格按照合同和法律规定办理，对该收回土地使用权的应严格收回。XX街道辖区内的朝阳院等老旧小区，就是因为开发商长期搁置，导致热力公司怕造成资金的浪费，对暖气管道不敢大规模改造，居民多次反映暖气不热，有的甚至拒交暖气费。所以，为了避免因此类情况造成居民反映的问题多年不能解决，导致矛盾激化，土地、规划、房管等有关职能部门必须要加大对已挂牌土地开发企业的监管力度，动用法律手段督促其尽快实施开发。
老旧小区的管理和改造，不仅是推动经济发展的一个新的增长点，更是惠及诸多群众的民生大项目，相信我们的政府只要付诸努力，就会使老旧小区发生根本性地变化。